YÖNETİM PLANI

MARMARA EREĞLİSİ EMLAK KONUT VİLLA VE SOSYAL TESİSLERİ SİTESİ YÖNETİM PLANI

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER

1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu kanunda değişiklik yapan 5711 sayılı Kanun Hükümlerine göre üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan Tekirdağ ili, Marmara Ereğlisi İlçesi Kargaburun Yolu mevkiindeki 7 Pafta, 8897–8898–8899–8900–8901–8902–8903 parsellerde bulunan bağımsız bölümler ve işyerleriyle birlikte, ayrıca mülkiyeti S.S. Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villaları İşletme Kooperatifine (Yalnızca Site maliklerinin ortağı olduğu) ait olan 10581–10582-10583-10584-10585 no.lu parsellerde aynı yasanın emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre yönetilir.

2. Anagayrimenkulü teşkil eden bu parseller üzerinde inşa edilmiş olan Villa niteliğindeki bağımsız bölümler, Ada Kat Malikleri Kurulunca (Bağımsız Bölüm Malikleri Kurulu) aksine karar verilmediği sürece yalnızca mesken olarak kullanılırlar. Site bünyesinde bulunan 9 adet küçük ve 1 adet büyük dükkânlar da sadece işyeri olarak kullanılabilir. Bu dükkânlarda diğer maliklerin Fizik ve Ruh sağlığını olumsuz etkileyecek, çevreye zarar verecek şekilde faaliyet yürütülemez.

3. Yukarıda belirtilen Bağımsız Bölümler ve Tapu Kaydında bu bağımsız bölümlere bağlı olarak gösterilen eklentiler (Bodrum, kömürlük vs) dışında kalan yer ve şeyler ile KMK’nın ilgili maddesinde ortak olarak tarif edilen yerler ve şeyler, tüm parsellere ait ortak yer ve şey sayılır, tüm bağımsız bölüm malikleri bu yer ve şeylerden aynı derecede faydalanır.

Yine maliklerin ve maliklerin rızası ile malik adına ortak yerlerden yararlananların (kiracılar v.s.) Ortak Alanlarda kurulu ve değeri parayla ölçülebilen olanaklardan (Havuzlar, spor tesisleri, sosyal alanlar ve olanaklar vb) faydalanmaları, Ada Kat Malikleri Kurulunca belirlenmiş yükümlülüklerin yerine getirilmesi (aidat ödemeler vb) şartına bağlıdır.

4. İş bu Yönetim Planı 634 sayılı yasanın 70. maddesinde belirtildiği gibi Site İçerinde kalan bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

 

İKİNCİ BÖLÜM

BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

5. Bağımsız Bölüm Malikleri, Yürürlükteki yasaların ve işbu yönetim planının getirdiği kısıtlamalar saklı kalmak şartıyla; kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Türk Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkileri kullanabilirler. Ancak malikler, mülkiyetten kaynaklanan haklarını kullanırken, diğer maliklerin haklarına tecavüz etmemek ve mülkiyet haklarını iyiniyet ilkeleri çerçevesinde kullanmak durumundadırlar.

6. Bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğini, sağlamlığını ve bütünlüğünü titizlikle korumaya mecburdurlar.

Bağımsız bölümlerin dış cephesinde ruhsat gerektirmeyen değişiklik yapılması, (ısı yalıtımı vb amaçlarla PVC vb uygulamalar yapılması, değişik renkte boya yapılması vs) sitenin bütünlüğüne, görünümüne zarar vermemek kaydıyla, Ada Temsilciler (Yönetim) Kurulunun iznine tabidir.

7. Bağımsız bölüm malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken, hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki işleri ve şeyleri yapamazlar.

a. Kendi bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamazlar.

b. Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. silkeleyemezler, su ve benzeri şeyleri dökemez, çöp vs. atamazlar.

c. Kat mülkiyeti kütüğünde mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı gibi müesseseler kuramayacakları gibi bağımsız bölüm malikleri kurulunca oybirliğiyle karar verilmedikçe; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi gibi yerler açamazlar.

d. Bağımsız bölümlerde Evcil Hayvan beslenmesi, Evcil Hayvanın türü ve sayısı gözetilmek şartıyla Ada Temsilciler Kurulunun iznine tabidir.

Ada Temsilciler Kurulu Evcil Hayvanın Türünü ve sayısını dikkate almak, diğer maliklerin sıhhatini gözetmek kaydıyla her başvuruyu ayrıca değerlendirir ve karara bağlar, gerekli gördüğü takdirde vermiş olduğu kararı re’sen değiştirebilir.

Ada Temsilciler Kurulunun iznine istinaden beslenen Evcil Hayvanların Çevreye ve kişilere zarar vermesinden kaynaklanan zararlar Hayvan Sahibi tarafından karşılanır.

e. Kendi bağımsız bölümlerinde diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek şekilde toplantılar tertip edemezler; nişan, düğün gibi toplantılarında, diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız etmemeye itina göstermeye mecbur oldukları gibi, Ada Kat Malikleri Kurulu Oybirliği ile müsaade etmedikçe bu gibi toplantıları ortak yerlerde yapamazlar.

f. Radyo ve müzik aletleriyle benzeri şeyleri diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek ve yürürlükteki yasalara aykırı olacak şekilde kullanamazlar.

g. Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde; patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar ve diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadır.

 
8. Bağımsız bölüm malikleri, diğer bağımsız bölümlerde, eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa, buna müsaade etmek mecburiyetindedirler. Ancak, bu gibi işlerin taraflarca en uygun bir zamanda yapılması ve bu müsaade sebebiyle bağımsız bölüm malikleri veya o bölümde oturanların uğrayacakları zararların, lehine müsaade edilen tarafından derhal ödenmesi ve giderilmesi mecburidir.
 
9. Yukarıda yazılı kullanma ve faydalanmaya ilişkin hususlarla, yönetim planında ve KMK‘nunda öngörülen hak ve mükellefiyetlerin, bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.

 

 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

GENEL GİDERLERE KATILMA

 

10. Bağımsız bölüm malikleri, anagayrımenkulün ortak giderlerine aşağıda tespit edildiği şekilde katılırlar.

Villa malikleri arsa payına bakılmaksızın tüm ortak giderlere eşit oranda katılırlar.

Site İçerisinde bulunan küçük dükkan malikleri Villa Maliklerinin 1/3 oranında aidat ödemekle yükümlüdürler. Site içerisinde bulunan büyük dükkân maliki ise Villa Malikleri ile aynı oranda genel giderlere katılmak ile yükümlüdür.

Genel Giderlere Katılma yükümlülüğünü zamanında yerine getirmeyenlerin, sonradan yapacağı ödemeler Borçlar Kanunun 84. Maddesi gereğince, öncelikle Yargılama Harç ve Giderleri ile vekâlet ücretine, (Yargı yoluna başvurulmuş ise) daha sonra ise işlemiş faize ve gecikme tazminatına mahsup edilir, en son olarak anaparadan mahsup edilir.

Ortak Giderlere Katılma yükümlülüğünü süresi içerisinde yerine getirmeyenler, ödemede geciktikleri Ortak Giderler için aylık % 5 den az olmamak üzere 634 sayılı yasanın cevaz verdiği en yüksek oranda gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdürler.

11. Bağımsız bölüm maliklerinden hiç biri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığı iddiasıyla, gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
 
12. Bağımsız bölüm maliklerinin ve bağımsız bölümden herhangi bir suretle faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi neticesinde meydana gelen giderler, genel bütçeden karşılansa dahi, bu giderler Ada Temsilciler Kurulu tarafından ayrıca sorumlulardan talep edilir.
 
13. Gider ve avans payını ödemeyen bağımsız bölüm malikleri hakkında, diğer bağımsız bölüm maliklerinden biri veya Ada Temsilciler (Yönetim) Kurulu veya Yönetim Kurulu tarafından yetkilendirilen Avukatlar tarafından yönetim planına ve KMK ile genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.
 
14. Bağımsız bölüm malikinin 12. madde uyarınca hissesine düşecek gider ve avans borcundan, bağımsız bölümlerden birinde kira akdine, intifa hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu surette ödemede bulunanın umumi hükümler çerçevesinde bağımsız bölüm malikine rücu hakkı saklıdır. Kiracının mal sahibine vaki peşin ödemede bulunduğu hakkında ki defi müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Site bünyesinde yer alan bir taşınmazı devralmak (Satış, Bağış vs suretle) isteyenler, devralmak istedikleri bağımsız bölümün, devir tarihi itibariyle Ortak Gider Borcu Bulunmadığına ilişkin Site Yönetiminden yazılı belge almak durumundadır. Aksi halde taşınmazı devralan 3. şahıslar bu taşınmaza ait (devir öncesi) Ortak Gider Borçlarından Önceki Malikle birlikte Müştereken ve Müteselsilen sorumlu olurlar. Geçmiş dönem borçları için Site Yönetimine ödeme yapan Yeni Malikin, yaptığı ödemeler nispetinde eski malike rücu hakkı saklıdır.

15. Ada Temsilciler Kurulu, Olağanüstü bir mağduriyet nedeni ile (hastalık, doğal afet vb) ortak Gider Borcunu ödeyememiş olan iyiniyetli maliklerin yalnızca gecikme tazminatından kaynaklanan borçlarına ilişkin olarak indirim yapma hususunda yetkilidir. Gecikme tazminatından kaynaklanan alacağın tenkisine ilişkin bu karar Ada Temsilciler (yönetim) Kurulunun tüm üyelerinin oybirliği ile alınabilir.
 
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
 

ADA KAT MALİKLERİ KURULU

16. Ada Kat Malikleri Kurulu, Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villa ve Sosyal Tesislerini oluşturan (Parsel farkı gözetilmeksizin) tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Her bağımsız bölüm maliki arsa payına bakılmaksızın eşit oy hakkına sahiptir.
 
17. Ana gayrimenkulun yönetiminden dolayı bağımsız bölüm maliklerinin kendi aralarında veya bunlarla, Ada Temsilciler Kurulu ve Denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, Ada Kat Malikleri Kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
 
18. Tüm bağımsız bölüm malikleriyle onların varisleri veya bağımsız bölümü sonradan herhangi bir yolla iktisap edenler & edecek olanlar veya o bölümde kiracı veyahut başka bir sıfatla oturanlar ve faydalanan kimselerle, Ada Temsilciler Kurulu Üyeleri ve denetçiler, Ada Kat Malikleri Kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
 
19. Siteyi oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu olağan Ada KatMalikleri Kurulu her yıl Ağustos ayı içerisinde Site içerisinde bulunan Anfi Tiyatroda yapılacaktır.

Toplantının, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi Ada Temsilciler Kurulu tarafından tespit olunur. Toplantı günü, gündemi ve yerini içeren belge ulaşılabilen kat maliklerine veya bu maliklerle birlikte ikamet eden ehil yakınlarına imza karşılığında elden verilebileceği gibi, ulaşılamayan kat maliklerinin Site Yönetimine bildirmiş oldukları adreslerine taahhütlü mektup ile bildirilir.

20. Toplantılarda, yalnız o toplantının gündeminde yazılı maddeler konuşulabilir. Ancak o toplantıdaki mevcut üyelerin üçte birinin talebi halinde başka hususlarda gündeme alınarak görüşülebilir.
 

Ada Kat Malikleri Kurulu, toplantıyı idare etmek ve toplantı tutanaklarını malikler adına imzalamak üzere, toplantıya katılan üyeler arasından 3 kişiyi (Divan Başkanı, Sayman ve Yazman) Divan Kurulu olarak seçer.

Toplantıda alınan kararlara muhalefet eden Kat Maliklerinin Muhalefet Gerekçelerini Toplantı Tutanağına yazdırma ve ayrıca imzalama hakkı vardır.

21. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerindenvekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

22. Siteyi oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, Ada Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

23. Bağımsız bölüm malikleri kurulunda alınan kararlar, site yönetimi tarafından o toplantıya katılmamış olan bağımsız bölüm malikleriyle, gerekiyorsa bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya başka bir suretle faydalananlara usulü dairesinde bildirilir.
 
24. Bağımsız bölüm malikleri kurulunun kararlarını içeren tutanak, (1) den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını taşıyan ve her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere kayıt edilir.
 

Ayrıca Teknik imkânların elvermesi halinde ( Hava durumu, Elektrik kesintisi vs) toplantı Video kameralar tarafından kayda alınır. Video kayıtlarının 5 yıl süreyle saklanması zorunludur.

Ayrıca yönetici tarafından bilumum gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe tasdikli bir işletme defteri tutulur. Bu defterlerin her yıl ocak ayı içinde yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur.

BEŞİNCİ BÖLÜM

ADA TEMSİLCİLER KURULU – DENETİM KURULU

1- ADA TEMSİLCİLER KURULU VE YÖNETİCİ:

25. Siteyi oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, Ada Kat Malikleri Kurulu, kendi aralarında en az 7 kişiden oluşan Ada Temsilciler (Site Yönetim Kurulunu) Kurulunu seçer. Temsilciler Kurulu Üyelerinin her birinin farklı parsel malikleri olması zorunludur. 

Temsilciler Kurulu seçimi, Aday Maliklerce oluşturulan en az 7 kişi Asil ve en az 7 Kişi yedek olmak üzere hazırlanmış listelerin oylanması şeklinde gerçekleştirilir. Bu şekilde yapılacak seçimde en fazla oyu alan listede yer alan Malikler Ada Temsilciler Kurulu olarak seçilmiş olur.

Temsilciler Kurulu, bir sonraki dönem uygulanacak İşletme Projesi taslağını, toplantıdan önce kat maliklerinin görüşüne sunar. İşletme Projesi Ada Kat malikleri Kurulu tarafından değerlendirir ve oylanır.

Bu şekilde seçilen Ada Temsilciler Kurulu üyeleri kendi aralarında yapacakları seçimle en fazla oyu alan kişiyi Ada Temsilciler Kurulu Başkanı (Yönetici) olarak seçer.

Ada Temsilciler Kurulunun görev süresi 1 yıldır. Temsilciler Kurulunun 1 yıllık görev süresi dolsa dahi yeni Ada Temsilciler Kurulunun seçilmesine kadar göreve devam etmek zorundadırlar. Kurul üyelerinin yapılacak yeni seçimlerde yeniden aday olmaları mümkündür.

Ada Temsilciler Kurulu, üyelerinin salt çoğunluğu ile karar verir. Temsilciler Kurulu Kararları Karar defterine yazılır, karara muhalif olan üyelerin Muhalefet Gerekçeleri kararın altına yazılır ve muhalif üyelerce imzalanır.

Temsilciler Kurulu tarafından verilen kararlar gereğince 3. kişilerle yapılacak sözleşmelerde, 3. kişilere verilecek vekâletnamelerde, tüm resmi kurumlar ile yapılacak yazışmalarda, banka vb. özel kişi ve kuruluşlarla yapılacak yazışma, sözleşme vs. belgelerde Temsilciler Kurulu üyelerinden herhangi iki üyenin imzasının bulunması yeterlidir.

26. Ada Temsilciler Kurulu, yönetici seçiminde bir karara varamazsa bunlardan birinin müracaatı üzerine yönetici sulh mahkemesince tayin edilir. Sulh mahkemesince tayin edilen yönetici, mahkemenin müsaadesi alınmadıkça 6 ay müddetçe değiştirilemez. Site Yönetim kuruluna seçilenler ve yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresleri, ana gayrimenkulün giriş kapısı yanında görülecek bir yere çerçeve içinde asılır.
 
27. Ada Kat Malikleri Kurulunca aksine karar verilmemesi halinde Ada Temsilciler Kurulu ve Denetleme Kurulu üyeleri, Olağan Ortak Giderlerin yarısına katılırlar.

Yönetici dışarıdan tayin edilmişse kendisiyle sözleşme yapılır. Bağımsız Bölüm Malikleri Kurulu, gerek sözleşme yaparken gerekse de sonradan haklı bir sebebin çıkması halinde yöneticiden teminat isteyebilir.

28. Ada Temsilciler Kurulu, KMK ile diğer kanunlarla, sözleşme ve yönetim planında belirtilen görevlerden başka, özellikle aşağıdaki işleri görür:
a. Ada Kat Malikleri Kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
b. Ana gayrimenkulun gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, Ada Kat Malikleri Kurulunca karara verilmişse, ana gayrimenkulun sigorta ettirilmesi,
c. Ana gayrimenkulun yönetim ve bakım işleriyle, bilimum ortak giderler, için lüzumlu paraların avans olarak toplanması, gelirlerin tahsili, borçların ödenmesi, paraların en iyi bir şekilde muhafaza ve harcanması, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında dava açılması ve icra takibi yapılması ve gerektiğinde kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
d. Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villa ve Sosyal Tesislerini, T.C. Mahkemelerinin, meclislerinin, daire ve kurumlarının her bölüm ve derecesinde, her şekilde temsile, haklarını korumaya, haklarının temin, müdafaa ve muhafazası için uygun göreceği bütün muameleleri takip tamamlama ve bitirmeye, gerektiğinde vekil tutmaya,
e. Anagayrımenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü ile gerekiyorsa bağımsız bölüm maliklerine duyurması ve gerekli bütün tedbirlerin alınması,
f. Ada Kat Malikleri Kurulunun Olağan ve Olağanüstü toplantılara çağırması ve gündemin hazırlanması,
g. Ada Kat Malikleri Kurulunun karar ve protokolleriyle yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini sırasıyla karar defterine geçirmesi ve defterin her yılın Ağustos ayı içerisinde notere kapatılması ve bütün belgelerin saklanması, gider ve gelirin belge, fatura ve makbuzlara istinat ettirilmesi ve belgelerin en az beş yıl süre ile muhafazası,
h. Ada Temsilciler (Site Yönetim Kurulu) Kurulu, Kat Malikler Kurulunun kararlarına, kanun, hakkaniyet ve işletme planına uygun olarak, aidatların ödeme şeklini ve ödeme tarihini belirlemeye , aidat ve diğer borçlarını ödemeyen kat malikleri hakkında dava açmaya ve icra takipleri yapmaya ve bu işler için avukat tutmaya ve KMK ‘ya uygun olarak gecikme tazminatı talep etmeye yetkilidir. (Eklenme Tarihi 28.07.2012) Bu fıkra gereğince açılacak Dava ve İcra Takiplerinin görülmesinde Marmaraereğlisi Adliyesinin yanında (İstanbul) Bakırköy Mahkemeleri ve İcra Müdürlükleri de yetkili olacaktır.
i. Ada Temsilciler Kurulu, Oybirliği ile karar vermek ve site maliklerine ek mükellefiyetler getirmemek kaydıyla, ortak alanlarda site maliklerine hizmet edilmesi amacıyla 3. kişiler ile kira vb. sözleşmeler yapabilir, kira miktarını tespit edebilir, gerektiğinde kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıya karşı tüm kanuni yollara (İhtar, İcra Takibi, Dava, tahliye vb amaçlı) müracaat edebilir.
j. Ada Temsilciler Kurulu (Site Yönetim Kurulu) ortak giderlerden olan temizlik masrafları, güvenlik hizmetleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri ve müşterek yerlerin, havuzların  bakım ve onarımı ile kalorifer tesisatı, su ve elektrik tesisatı hidrofor diğer makine ile araç ve gereçlerin bakım ve onarımı ile yenileme giderlerini tespit ve tahsile ve bu kalemlere ait yıllık artış miktarlarını belirlemeye ve bu işler için personel almaya, ücretini belirlemeye, sözleşmelerini feshe, yenilemeye yetkilidir.
k. Ada Temsilciler Kurulu,(Site Yönetimi) KMK da ve işbu yönetim planında belirtilen şartlar çerçevesinde dava ve icra takipleri açabileceği gibi özellikle Siteyi oluşturan taşınmazların inşaat ve pazarlamasını yapmış olan Emlak Konut A.Ş ye karşı açılmış olan İstanbul 6. Tüketici Mahkemesinde 2008/292 E. No.su ile görülmekte olan Ayıplı Teslim Nedeniyle Tazminat istemli davayı da malikler adına takip ve sonuçlandırmaya yetkilidir.
l. Ada Temsilciler Kurulu, Maliklerin ve diğer 3. şahısların yönetime olan borçları nedeniyle verecekleri Çek,Senet ve diğer Kıymetli Evrakı Malikler adına kabule ve yine bu evrakları Temsilciler Kurulundan iki üyenin atacağı imza ile 3. kişilere ciro etmeye yetkilidir.
 
29. Ada Temsilciler Kurulu ve yönetici, yapılacak olağan toplantılarda o tarihe kadar elde edilen gelirlerle, yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Ayrıca bağımsız bölüm maliklerinin yarısı isterse, yönetici olağan toplantılar dışında da hesapları göstermeye mecburdur. Her yöneticiyılsonu gelir ve gider hesaplarını ve diğer belgeleri yeni yöneticiye, yeni seçilen yönetici de bu hesapları içeren raporu, işletme projesini ve yeni yönetim kuruluna seçilenlerin listesini, site sakinlerine (villa maliklerine) en kısa zamanda bildirir.
 
DENETİM KURULU:
30. Ada Kat Malikleri Kurulu , Ada Temsilciler Kurulunu denetlemek üzere  üç kişilik bir denetim kurulu seçer.

Denetim Kurulu adayları  arasında en fazla oyu alan 3 üye Denetim Kurulunu oluşturur.

Denetim Kurulu üyeliklerinin yıl içerisinde boşalması ihtimaline binaen 3 kişilik yedek Denetim Kurulu Üyesi de aynı yöntemle seçilir.

Denetim kurulu tarafından her üç ayda bir, kat malikleri kurulu adına hesapların denetimi yapılır. Haklı bir sebep çıkarsa denetim her zaman yapılabilir. Denetim kurulu olağan ve olağanüstü toplantılarda bağımsız bölüm malikleri kuruluna vereceği bir raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini bildirir.

Denetçiler yapacakları incelemelerde Temsilciler Kurulunun faaliyetlerinin yürürlükteki yasalara, Yönetim planına veya maliklerin çıkarları hilafına olduğu kanaatine varır ise diğer kanuni yollara başvurabileceği gibi bu halde düzenleyeceği raporun Tüm Kat Maliklerine duyurulmasını Temsilciler Kurulundan isteyebilir. Temsilciler Kurulu bu karara uymak zorundadır.

 

ALTINCI BÖLÜM

ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

31. Site müdürü, muhasebeci, kapıcı veya kapıcılar ile devamlı çalıştırılmasında lüzum görülen diğer çalışanların işe alınması, işten çıkarılması ve ücretlerinin takdiri, ödenmesi, terfi işlemleri, kıdem vb tazminatlarının ödenmesi Ada Temsilciler Kurulu tarafında yapılır ve takip eden ilk toplantıda Kat Maliklerinin bilgisine sunulur.
 
32. Temsilciler Kurulu işe alınacak bütün personeller ile görev tanımlarını, yetkileri vs şartları içerir yazılı sözleşme yapar ve tüm personelin performansını, tutumlarını devamlı olarak denetler
 
33. Bağımsız bölüm malikleri ve onların bölümünde herhangi bir sıfatla oturanlar, kendi veya yakınlarının çocukları tarafından, anagayrımenkulde meydana getirilen zararları derhal ödemeye veya gidermeye mecbur oldukları gibi çocukların kendilerine ayrılan yerler dışında oynamamalarını ve gürültü yapmamalarını sağlamakla yükümlüdürler.
 
34. Bağımsız bölüm malikleri; kiracıları değiştikçe yeni kiracı veya kendi bölümlerinde başka sıfatla oturacakların özlük ve iletişim bilgilerini ( adres, telefon no.su vs) en çok on gün içinde Site Yönetimine, yazılı olarak bildirmeye veya mevcutsa kira sözleşmesinin bir örneğini vermeye ve bağımsız bölümünde oturanlara borç ve yükümlerini bildirmeye mecburdurlar. Bağımsız bölüm malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlerle müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.
 
35. Ana gayrımenkuldeki bağımsız bölümlerin üstüne kat ilavesi veya arsanın boş yerinde yeni bölümler yapılması veya niteliğinde sonradan değişiklik yapılması için, iş bu yönetim planı uyarınca bütün bağımsız bölüm malikleri kurulunun oybirliği gereklidir.
 
36. Ortak yerlerde yapılacak gerekli, faydalı ve lüks değişiklikle ilavelere ilişkin tesis, bakım ve işletme giderleri, KMK’nın 42 ve 43. maddeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri tarafından ödenir.
 
37. Ortak kullanım alanları niteliğindeki gayrimenkullerin satın alınması, bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devronulması gibi temliki tasarruflar veya bunların bakımı, onarımı gibi önemli yönetim işleri; ancak bütün bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
 
38. Bağımsız bölümlerden bir veya birkaçı veya tümünün veya bir kısmının harap olması veya kamulaştırılması halleri ile kat mülkiyetinin sona ermesi hususlarında, KMK’nın ilgili hükümleri ne göre işlem yapılır.
 

S.S MARMARA EREĞLİSİ EMLAK KONUT VİLLALARI İŞLETME KOOPERATİFİ

39. KOOPERATİFİN AMACI ve ÇALIŞMA PRENSİBİ

KMK gereğince kurulmuş olan Site Yönetimlerinin tüzel kişiliğinin ve taşınmaz edinme haklarının bulunmaması, faaliyet sahasının sınırlı olması, Site büyüklüğünün ve imkanlarının fazla olması, bu imkanlardan azami derecede yararlanmanın sağlanması amacıyla S.S MARMARA EREĞLİSİ EMLAK KONUT VİLLALARI İŞLETME KOOPERATİFİ kurulmuştur. ( Bundan sonra KOOPERATİF olarak anılacaktır)

Kooperatife yalnızca site bünyesinde taşınmazı olan malikler üye olabilmektedir.

Bedeli Maliklerce ödenmiş olan Site Yönetim binası Emlak Konut A.Ş den, 10581-10582-10583-10584-10585 parsellerden oluşan ortak alanlar ise Marmaraereğlisi Belediyesinden satın alınmış ve Site Yönetiminin taşınmaz edinme hakkı bulunmadığı için Kooperatif adına tescil edilmiştir.

Kooperatif, mülkiyetinde olan taşınmazları maliklerin çıkarları doğrultusunda kullanmak ve taşınmaz alım bedellerine iştirak etmiş maliklere bedelsiz olarak kullandırmakla yükümlüdür.

Ada Kat Malikleri Kurulu alacağı karar ile maliklere ek yükümlülük getirmemek kaydıyla ortak alanların bir kısmının veya tamamının işletilmesini Kooperatife devredebilir.

Kooperatif işbu İşletme Hakkı gereğince ortak alanları, maliklerin azami fayda elde edebileceği şartlar çerçevesinde değerlendirmekle yükümlüdür.

Kooperatifin tüm gelirleri Genel Bütçeye ekleneceği gibi, tüm giderleri de genel bütçeden karşılanacaktır.

İşbu yönetim planında belirtilmemiş çalışma alanlarının işletilmesi ve site maliklerine ek yükümlülükler getirmemek şartıyla gelir elde edilebilecek tüm alanlarda faaliyet göstermek üzere Kat Malikleri Kurulunca Kooperatife yetki verilebilir.

40. 17.08.2008 tarihli yönetim planımızda gereken değişiklik ve düzenlemelerin yapılması sonucu, yukarıda beyan edilen, 11sayfa ve 40 madde ile yer alan iş bu yönetim planının metin ve muhtevasının, 23.03.2013 tarihinde düzenlenen Ada Temsilciler Kurulunda okunarak kabul edildiğini, aşağıda kimliği yazılı Ada Temsilciler kurulu üyeleri olarak ikrar ederiz.
 

ADA TEMSİLCİLER KURULU ÜYELERİ

Bülent BEYA

MARMARA EREĞLİSİ EMLAK KONUT VİLLA VE SOSYAL TESİSLERİ SİTESİ YÖNETİM PLANI

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER

1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu kanunda değişiklik yapan 5711 sayılı Kanun Hükümlerine göre üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan Tekirdağ ili, Marmara Ereğlisi İlçesi Kargaburun Yolu mevkiindeki 7 Pafta, 8897–8898–8899–8900–8901–8902–8903 parsellerde bulunan bağımsız bölümler ve işyerleriyle birlikte, ayrıca mülkiyeti S.S. Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villaları İşletme Kooperatifine (Yalnızca Site maliklerinin ortağı olduğu) ait olan 10581–10582-10583-10584-10585 no.lu parsellerde aynı yasanın emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre yönetilir.

2. Anagayrimenkulü teşkil eden bu parseller üzerinde inşa edilmiş olan Villa niteliğindeki bağımsız bölümler, Ada Kat Malikleri Kurulunca (Bağımsız Bölüm Malikleri Kurulu) aksine karar verilmediği sürece yalnızca mesken olarak kullanılırlar. Site bünyesinde bulunan 9 adet küçük ve 1 adet büyük dükkânlar da sadece işyeri olarak kullanılabilir. Bu dükkânlarda diğer maliklerin Fizik ve Ruh sağlığını olumsuz etkileyecek, çevreye zarar verecek şekilde faaliyet yürütülemez.

3. Yukarıda belirtilen Bağımsız Bölümler ve Tapu Kaydında bu bağımsız bölümlere bağlı olarak gösterilen eklentiler (Bodrum, kömürlük vs) dışında kalan yer ve şeyler ile KMK’nın ilgili maddesinde ortak olarak tarif edilen yerler ve şeyler, tüm parsellere ait ortak yer ve şey sayılır, tüm bağımsız bölüm malikleri bu yer ve şeylerden aynı derecede faydalanır.

Yine maliklerin ve maliklerin rızası ile malik adına ortak yerlerden yararlananların (kiracılar v.s.) Ortak Alanlarda kurulu ve değeri parayla ölçülebilen olanaklardan (Havuzlar, spor tesisleri, sosyal alanlar ve olanaklar vb) faydalanmaları, Ada Kat Malikleri Kurulunca belirlenmiş yükümlülüklerin yerine getirilmesi (aidat ödemeler vb) şartına bağlıdır.

4. İş bu Yönetim Planı 634 sayılı yasanın 70. maddesinde belirtildiği gibi Site İçerinde kalan bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

 

İKİNCİ BÖLÜM

BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

5. Bağımsız Bölüm Malikleri, Yürürlükteki yasaların ve işbu yönetim planının getirdiği kısıtlamalar saklı kalmak şartıyla; kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Türk Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkileri kullanabilirler. Ancak malikler, mülkiyetten kaynaklanan haklarını kullanırken, diğer maliklerin haklarına tecavüz etmemek ve mülkiyet haklarını iyiniyet ilkeleri çerçevesinde kullanmak durumundadırlar.

6. Bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğini, sağlamlığını ve bütünlüğünü titizlikle korumaya mecburdurlar.

Bağımsız bölümlerin dış cephesinde ruhsat gerektirmeyen değişiklik yapılması, (ısı yalıtımı vb amaçlarla PVC vb uygulamalar yapılması, değişik renkte boya yapılması vs) sitenin bütünlüğüne, görünümüne zarar vermemek kaydıyla, Ada Temsilciler (Yönetim) Kurulunun iznine tabidir.

7. Bağımsız bölüm malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken, hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki işleri ve şeyleri yapamazlar.

a. Kendi bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamazlar.

b. Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. silkeleyemezler, su ve benzeri şeyleri dökemez, çöp vs. atamazlar.

c. Kat mülkiyeti kütüğünde mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı gibi müesseseler kuramayacakları gibi bağımsız bölüm malikleri kurulunca oybirliğiyle karar verilmedikçe; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi gibi yerler açamazlar.

d. Bağımsız bölümlerde Evcil Hayvan beslenmesi, Evcil Hayvanın türü ve sayısı gözetilmek şartıyla Ada Temsilciler Kurulunun iznine tabidir.

Ada Temsilciler Kurulu Evcil Hayvanın Türünü ve sayısını dikkate almak, diğer maliklerin sıhhatini gözetmek kaydıyla her başvuruyu ayrıca değerlendirir ve karara bağlar, gerekli gördüğü takdirde vermiş olduğu kararı re’sen değiştirebilir.

Ada Temsilciler Kurulunun iznine istinaden beslenen Evcil Hayvanların Çevreye ve kişilere zarar vermesinden kaynaklanan zararlar Hayvan Sahibi tarafından karşılanır.

e. Kendi bağımsız bölümlerinde diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek şekilde toplantılar tertip edemezler; nişan, düğün gibi toplantılarında, diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız etmemeye itina göstermeye mecbur oldukları gibi, Ada Kat Malikleri Kurulu Oybirliği ile müsaade etmedikçe bu gibi toplantıları ortak yerlerde yapamazlar.

f. Radyo ve müzik aletleriyle benzeri şeyleri diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek ve yürürlükteki yasalara aykırı olacak şekilde kullanamazlar.

g. Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde; patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar ve diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadır.

 
8. Bağımsız bölüm malikleri, diğer bağımsız bölümlerde, eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa, buna müsaade etmek mecburiyetindedirler. Ancak, bu gibi işlerin taraflarca en uygun bir zamanda yapılması ve bu müsaade sebebiyle bağımsız bölüm malikleri veya o bölümde oturanların uğrayacakları zararların, lehine müsaade edilen tarafından derhal ödenmesi ve giderilmesi mecburidir.
 
9. Yukarıda yazılı kullanma ve faydalanmaya ilişkin hususlarla, yönetim planında ve KMK‘nunda öngörülen hak ve mükellefiyetlerin, bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.

 

 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

GENEL GİDERLERE KATILMA

 

10. Bağımsız bölüm malikleri, anagayrımenkulün ortak giderlerine aşağıda tespit edildiği şekilde katılırlar.

Villa malikleri arsa payına bakılmaksızın tüm ortak giderlere eşit oranda katılırlar.

Site İçerisinde bulunan küçük dükkan malikleri Villa Maliklerinin 1/3 oranında aidat ödemekle yükümlüdürler. Site içerisinde bulunan büyük dükkân maliki ise Villa Malikleri ile aynı oranda genel giderlere katılmak ile yükümlüdür.

Genel Giderlere Katılma yükümlülüğünü zamanında yerine getirmeyenlerin, sonradan yapacağı ödemeler Borçlar Kanunun 84. Maddesi gereğince, öncelikle Yargılama Harç ve Giderleri ile vekâlet ücretine, (Yargı yoluna başvurulmuş ise) daha sonra ise işlemiş faize ve gecikme tazminatına mahsup edilir, en son olarak anaparadan mahsup edilir.

Ortak Giderlere Katılma yükümlülüğünü süresi içerisinde yerine getirmeyenler, ödemede geciktikleri Ortak Giderler için aylık % 5 den az olmamak üzere 634 sayılı yasanın cevaz verdiği en yüksek oranda gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdürler.

11. Bağımsız bölüm maliklerinden hiç biri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığı iddiasıyla, gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
 
12. Bağımsız bölüm maliklerinin ve bağımsız bölümden herhangi bir suretle faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi neticesinde meydana gelen giderler, genel bütçeden karşılansa dahi, bu giderler Ada Temsilciler Kurulu tarafından ayrıca sorumlulardan talep edilir.
 
13. Gider ve avans payını ödemeyen bağımsız bölüm malikleri hakkında, diğer bağımsız bölüm maliklerinden biri veya Ada Temsilciler (Yönetim) Kurulu veya Yönetim Kurulu tarafından yetkilendirilen Avukatlar tarafından yönetim planına ve KMK ile genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.
 
14. Bağımsız bölüm malikinin 12. madde uyarınca hissesine düşecek gider ve avans borcundan, bağımsız bölümlerden birinde kira akdine, intifa hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu surette ödemede bulunanın umumi hükümler çerçevesinde bağımsız bölüm malikine rücu hakkı saklıdır. Kiracının mal sahibine vaki peşin ödemede bulunduğu hakkında ki defi müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Site bünyesinde yer alan bir taşınmazı devralmak (Satış, Bağış vs suretle) isteyenler, devralmak istedikleri bağımsız bölümün, devir tarihi itibariyle Ortak Gider Borcu Bulunmadığına ilişkin Site Yönetiminden yazılı belge almak durumundadır. Aksi halde taşınmazı devralan 3. şahıslar bu taşınmaza ait (devir öncesi) Ortak Gider Borçlarından Önceki Malikle birlikte Müştereken ve Müteselsilen sorumlu olurlar. Geçmiş dönem borçları için Site Yönetimine ödeme yapan Yeni Malikin, yaptığı ödemeler nispetinde eski malike rücu hakkı saklıdır.

15. Ada Temsilciler Kurulu, Olağanüstü bir mağduriyet nedeni ile (hastalık, doğal afet vb) ortak Gider Borcunu ödeyememiş olan iyiniyetli maliklerin yalnızca gecikme tazminatından kaynaklanan borçlarına ilişkin olarak indirim yapma hususunda yetkilidir. Gecikme tazminatından kaynaklanan alacağın tenkisine ilişkin bu karar Ada Temsilciler (yönetim) Kurulunun tüm üyelerinin oybirliği ile alınabilir.
 
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
 

ADA KAT MALİKLERİ KURULU

16. Ada Kat Malikleri Kurulu, Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villa ve Sosyal Tesislerini oluşturan (Parsel farkı gözetilmeksizin) tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Her bağımsız bölüm maliki arsa payına bakılmaksızın eşit oy hakkına sahiptir.
 
17. Ana gayrimenkulun yönetiminden dolayı bağımsız bölüm maliklerinin kendi aralarında veya bunlarla, Ada Temsilciler Kurulu ve Denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, Ada Kat Malikleri Kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
 
18. Tüm bağımsız bölüm malikleriyle onların varisleri veya bağımsız bölümü sonradan herhangi bir yolla iktisap edenler & edecek olanlar veya o bölümde kiracı veyahut başka bir sıfatla oturanlar ve faydalanan kimselerle, Ada Temsilciler Kurulu Üyeleri ve denetçiler, Ada Kat Malikleri Kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
 
19. Siteyi oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu olağan Ada KatMalikleri Kurulu her yıl Ağustos ayı içerisinde Site içerisinde bulunan Anfi Tiyatroda yapılacaktır.

Toplantının, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi Ada Temsilciler Kurulu tarafından tespit olunur. Toplantı günü, gündemi ve yerini içeren belge ulaşılabilen kat maliklerine veya bu maliklerle birlikte ikamet eden ehil yakınlarına imza karşılığında elden verilebileceği gibi, ulaşılamayan kat maliklerinin Site Yönetimine bildirmiş oldukları adreslerine taahhütlü mektup ile bildirilir.

20. Toplantılarda, yalnız o toplantının gündeminde yazılı maddeler konuşulabilir. Ancak o toplantıdaki mevcut üyelerin üçte birinin talebi halinde başka hususlarda gündeme alınarak görüşülebilir.
 

Ada Kat Malikleri Kurulu, toplantıyı idare etmek ve toplantı tutanaklarını malikler adına imzalamak üzere, toplantıya katılan üyeler arasından 3 kişiyi (Divan Başkanı, Sayman ve Yazman) Divan Kurulu olarak seçer.

Toplantıda alınan kararlara muhalefet eden Kat Maliklerinin Muhalefet Gerekçelerini Toplantı Tutanağına yazdırma ve ayrıca imzalama hakkı vardır.

21. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerindenvekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

22. Siteyi oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, Ada Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

23. Bağımsız bölüm malikleri kurulunda alınan kararlar, site yönetimi tarafından o toplantıya katılmamış olan bağımsız bölüm malikleriyle, gerekiyorsa bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya başka bir suretle faydalananlara usulü dairesinde bildirilir.
 
24. Bağımsız bölüm malikleri kurulunun kararlarını içeren tutanak, (1) den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını taşıyan ve her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere kayıt edilir.
 

Ayrıca Teknik imkânların elvermesi halinde ( Hava durumu, Elektrik kesintisi vs) toplantı Video kameralar tarafından kayda alınır. Video kayıtlarının 5 yıl süreyle saklanması zorunludur.

Ayrıca yönetici tarafından bilumum gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe tasdikli bir işletme defteri tutulur. Bu defterlerin her yıl ocak ayı içinde yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur.

BEŞİNCİ BÖLÜM

ADA TEMSİLCİLER KURULU – DENETİM KURULU

1- ADA TEMSİLCİLER KURULU VE YÖNETİCİ:

25. Siteyi oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, Ada Kat Malikleri Kurulu, kendi aralarında en az 7 kişiden oluşan Ada Temsilciler (Site Yönetim Kurulunu) Kurulunu seçer. Temsilciler Kurulu Üyelerinin her birinin farklı parsel malikleri olması zorunludur. 

Temsilciler Kurulu seçimi, Aday Maliklerce oluşturulan en az 7 kişi Asil ve en az 7 Kişi yedek olmak üzere hazırlanmış listelerin oylanması şeklinde gerçekleştirilir. Bu şekilde yapılacak seçimde en fazla oyu alan listede yer alan Malikler Ada Temsilciler Kurulu olarak seçilmiş olur.

Temsilciler Kurulu, bir sonraki dönem uygulanacak İşletme Projesi taslağını, toplantıdan önce kat maliklerinin görüşüne sunar. İşletme Projesi Ada Kat malikleri Kurulu tarafından değerlendirir ve oylanır.

Bu şekilde seçilen Ada Temsilciler Kurulu üyeleri kendi aralarında yapacakları seçimle en fazla oyu alan kişiyi Ada Temsilciler Kurulu Başkanı (Yönetici) olarak seçer.

Ada Temsilciler Kurulunun görev süresi 1 yıldır. Temsilciler Kurulunun 1 yıllık görev süresi dolsa dahi yeni Ada Temsilciler Kurulunun seçilmesine kadar göreve devam etmek zorundadırlar. Kurul üyelerinin yapılacak yeni seçimlerde yeniden aday olmaları mümkündür.

Ada Temsilciler Kurulu, üyelerinin salt çoğunluğu ile karar verir. Temsilciler Kurulu Kararları Karar defterine yazılır, karara muhalif olan üyelerin Muhalefet Gerekçeleri kararın altına yazılır ve muhalif üyelerce imzalanır.

Temsilciler Kurulu tarafından verilen kararlar gereğince 3. kişilerle yapılacak sözleşmelerde, 3. kişilere verilecek vekâletnamelerde, tüm resmi kurumlar ile yapılacak yazışmalarda, banka vb. özel kişi ve kuruluşlarla yapılacak yazışma, sözleşme vs. belgelerde Temsilciler Kurulu üyelerinden herhangi iki üyenin imzasının bulunması yeterlidir.

26. Ada Temsilciler Kurulu, yönetici seçiminde bir karara varamazsa bunlardan birinin müracaatı üzerine yönetici sulh mahkemesince tayin edilir. Sulh mahkemesince tayin edilen yönetici, mahkemenin müsaadesi alınmadıkça 6 ay müddetçe değiştirilemez. Site Yönetim kuruluna seçilenler ve yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresleri, ana gayrimenkulün giriş kapısı yanında görülecek bir yere çerçeve içinde asılır.
 
27. Ada Kat Malikleri Kurulunca aksine karar verilmemesi halinde Ada Temsilciler Kurulu ve Denetleme Kurulu üyeleri, Olağan Ortak Giderlerin yarısına katılırlar.

Yönetici dışarıdan tayin edilmişse kendisiyle sözleşme yapılır. Bağımsız Bölüm Malikleri Kurulu, gerek sözleşme yaparken gerekse de sonradan haklı bir sebebin çıkması halinde yöneticiden teminat isteyebilir.

28. Ada Temsilciler Kurulu, KMK ile diğer kanunlarla, sözleşme ve yönetim planında belirtilen görevlerden başka, özellikle aşağıdaki işleri görür:
a. Ada Kat Malikleri Kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
b. Ana gayrimenkulun gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, Ada Kat Malikleri Kurulunca karara verilmişse, ana gayrimenkulun sigorta ettirilmesi,
c. Ana gayrimenkulun yönetim ve bakım işleriyle, bilimum ortak giderler, için lüzumlu paraların avans olarak toplanması, gelirlerin tahsili, borçların ödenmesi, paraların en iyi bir şekilde muhafaza ve harcanması, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında dava açılması ve icra takibi yapılması ve gerektiğinde kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
d. Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villa ve Sosyal Tesislerini, T.C. Mahkemelerinin, meclislerinin, daire ve kurumlarının her bölüm ve derecesinde, her şekilde temsile, haklarını korumaya, haklarının temin, müdafaa ve muhafazası için uygun göreceği bütün muameleleri takip tamamlama ve bitirmeye, gerektiğinde vekil tutmaya,
e. Anagayrımenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü ile gerekiyorsa bağımsız bölüm maliklerine duyurması ve gerekli bütün tedbirlerin alınması,
f. Ada Kat Malikleri Kurulunun Olağan ve Olağanüstü toplantılara çağırması ve gündemin hazırlanması,
g. Ada Kat Malikleri Kurulunun karar ve protokolleriyle yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini sırasıyla karar defterine geçirmesi ve defterin her yılın Ağustos ayı içerisinde notere kapatılması ve bütün belgelerin saklanması, gider ve gelirin belge, fatura ve makbuzlara istinat ettirilmesi ve belgelerin en az beş yıl süre ile muhafazası,
h. Ada Temsilciler (Site Yönetim Kurulu) Kurulu, Kat Malikler Kurulunun kararlarına, kanun, hakkaniyet ve işletme planına uygun olarak, aidatların ödeme şeklini ve ödeme tarihini belirlemeye , aidat ve diğer borçlarını ödemeyen kat malikleri hakkında dava açmaya ve icra takipleri yapmaya ve bu işler için avukat tutmaya ve KMK ‘ya uygun olarak gecikme tazminatı talep etmeye yetkilidir. (Eklenme Tarihi 28.07.2012) Bu fıkra gereğince açılacak Dava ve İcra Takiplerinin görülmesinde Marmaraereğlisi Adliyesinin yanında (İstanbul) Bakırköy Mahkemeleri ve İcra Müdürlükleri de yetkili olacaktır.
i. Ada Temsilciler Kurulu, Oybirliği ile karar vermek ve site maliklerine ek mükellefiyetler getirmemek kaydıyla, ortak alanlarda site maliklerine hizmet edilmesi amacıyla 3. kişiler ile kira vb. sözleşmeler yapabilir, kira miktarını tespit edebilir, gerektiğinde kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıya karşı tüm kanuni yollara (İhtar, İcra Takibi, Dava, tahliye vb amaçlı) müracaat edebilir.
j. Ada Temsilciler Kurulu (Site Yönetim Kurulu) ortak giderlerden olan temizlik masrafları, güvenlik hizmetleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri ve müşterek yerlerin, havuzların  bakım ve onarımı ile kalorifer tesisatı, su ve elektrik tesisatı hidrofor diğer makine ile araç ve gereçlerin bakım ve onarımı ile yenileme giderlerini tespit ve tahsile ve bu kalemlere ait yıllık artış miktarlarını belirlemeye ve bu işler için personel almaya, ücretini belirlemeye, sözleşmelerini feshe, yenilemeye yetkilidir.
k. Ada Temsilciler Kurulu,(Site Yönetimi) KMK da ve işbu yönetim planında belirtilen şartlar çerçevesinde dava ve icra takipleri açabileceği gibi özellikle Siteyi oluşturan taşınmazların inşaat ve pazarlamasını yapmış olan Emlak Konut A.Ş ye karşı açılmış olan İstanbul 6. Tüketici Mahkemesinde 2008/292 E. No.su ile görülmekte olan Ayıplı Teslim Nedeniyle Tazminat istemli davayı da malikler adına takip ve sonuçlandırmaya yetkilidir.
l. Ada Temsilciler Kurulu, Maliklerin ve diğer 3. şahısların yönetime olan borçları nedeniyle verecekleri Çek,Senet ve diğer Kıymetli Evrakı Malikler adına kabule ve yine bu evrakları Temsilciler Kurulundan iki üyenin atacağı imza ile 3. kişilere ciro etmeye yetkilidir.
 
29. Ada Temsilciler Kurulu ve yönetici, yapılacak olağan toplantılarda o tarihe kadar elde edilen gelirlerle, yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Ayrıca bağımsız bölüm maliklerinin yarısı isterse, yönetici olağan toplantılar dışında da hesapları göstermeye mecburdur. Her yöneticiyılsonu gelir ve gider hesaplarını ve diğer belgeleri yeni yöneticiye, yeni seçilen yönetici de bu hesapları içeren raporu, işletme projesini ve yeni yönetim kuruluna seçilenlerin listesini, site sakinlerine (villa maliklerine) en kısa zamanda bildirir.
 
DENETİM KURULU:
30. Ada Kat Malikleri Kurulu , Ada Temsilciler Kurulunu denetlemek üzere  üç kişilik bir denetim kurulu seçer.

Denetim Kurulu adayları  arasında en fazla oyu alan 3 üye Denetim Kurulunu oluşturur.

Denetim Kurulu üyeliklerinin yıl içerisinde boşalması ihtimaline binaen 3 kişilik yedek Denetim Kurulu Üyesi de aynı yöntemle seçilir.

Denetim kurulu tarafından her üç ayda bir, kat malikleri kurulu adına hesapların denetimi yapılır. Haklı bir sebep çıkarsa denetim her zaman yapılabilir. Denetim kurulu olağan ve olağanüstü toplantılarda bağımsız bölüm malikleri kuruluna vereceği bir raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini bildirir.

Denetçiler yapacakları incelemelerde Temsilciler Kurulunun faaliyetlerinin yürürlükteki yasalara, Yönetim planına veya maliklerin çıkarları hilafına olduğu kanaatine varır ise diğer kanuni yollara başvurabileceği gibi bu halde düzenleyeceği raporun Tüm Kat Maliklerine duyurulmasını Temsilciler Kurulundan isteyebilir. Temsilciler Kurulu bu karara uymak zorundadır.

 

ALTINCI BÖLÜM

ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

31. Site müdürü, muhasebeci, kapıcı veya kapıcılar ile devamlı çalıştırılmasında lüzum görülen diğer çalışanların işe alınması, işten çıkarılması ve ücretlerinin takdiri, ödenmesi, terfi işlemleri, kıdem vb tazminatlarının ödenmesi Ada Temsilciler Kurulu tarafında yapılır ve takip eden ilk toplantıda Kat Maliklerinin bilgisine sunulur.
 
32. Temsilciler Kurulu işe alınacak bütün personeller ile görev tanımlarını, yetkileri vs şartları içerir yazılı sözleşme yapar ve tüm personelin performansını, tutumlarını devamlı olarak denetler
 
33. Bağımsız bölüm malikleri ve onların bölümünde herhangi bir sıfatla oturanlar, kendi veya yakınlarının çocukları tarafından, anagayrımenkulde meydana getirilen zararları derhal ödemeye veya gidermeye mecbur oldukları gibi çocukların kendilerine ayrılan yerler dışında oynamamalarını ve gürültü yapmamalarını sağlamakla yükümlüdürler.
 
34. Bağımsız bölüm malikleri; kiracıları değiştikçe yeni kiracı veya kendi bölümlerinde başka sıfatla oturacakların özlük ve iletişim bilgilerini ( adres, telefon no.su vs) en çok on gün içinde Site Yönetimine, yazılı olarak bildirmeye veya mevcutsa kira sözleşmesinin bir örneğini vermeye ve bağımsız bölümünde oturanlara borç ve yükümlerini bildirmeye mecburdurlar. Bağımsız bölüm malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlerle müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.
 
35. Ana gayrımenkuldeki bağımsız bölümlerin üstüne kat ilavesi veya arsanın boş yerinde yeni bölümler yapılması veya niteliğinde sonradan değişiklik yapılması için, iş bu yönetim planı uyarınca bütün bağımsız bölüm malikleri kurulunun oybirliği gereklidir.
 
36. Ortak yerlerde yapılacak gerekli, faydalı ve lüks değişiklikle ilavelere ilişkin tesis, bakım ve işletme giderleri, KMK’nın 42 ve 43. maddeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri tarafından ödenir.
 
37. Ortak kullanım alanları niteliğindeki gayrimenkullerin satın alınması, bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devronulması gibi temliki tasarruflar veya bunların bakımı, onarımı gibi önemli yönetim işleri; ancak bütün bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
 
38. Bağımsız bölümlerden bir veya birkaçı veya tümünün veya bir kısmının harap olması veya kamulaştırılması halleri ile kat mülkiyetinin sona ermesi hususlarında, KMK’nın ilgili hükümleri ne göre işlem yapılır.
 

S.S MARMARA EREĞLİSİ EMLAK KONUT VİLLALARI İŞLETME KOOPERATİFİ

39. KOOPERATİFİN AMACI ve ÇALIŞMA PRENSİBİ

KMK gereğince kurulmuş olan Site Yönetimlerinin tüzel kişiliğinin ve taşınmaz edinme haklarının bulunmaması, faaliyet sahasının sınırlı olması, Site büyüklüğünün ve imkanlarının fazla olması, bu imkanlardan azami derecede yararlanmanın sağlanması amacıyla S.S MARMARA EREĞLİSİ EMLAK KONUT VİLLALARI İŞLETME KOOPERATİFİ kurulmuştur. ( Bundan sonra KOOPERATİF olarak anılacaktır)

Kooperatife yalnızca site bünyesinde taşınmazı olan malikler üye olabilmektedir.

Bedeli Maliklerce ödenmiş olan Site Yönetim binası Emlak Konut A.Ş den, 10581-10582-10583-10584-10585 parsellerden oluşan ortak alanlar ise Marmaraereğlisi Belediyesinden satın alınmış ve Site Yönetiminin taşınmaz edinme hakkı bulunmadığı için Kooperatif adına tescil edilmiştir.

Kooperatif, mülkiyetinde olan taşınmazları maliklerin çıkarları doğrultusunda kullanmak ve taşınmaz alım bedellerine iştirak etmiş maliklere bedelsiz olarak kullandırmakla yükümlüdür.

Ada Kat Malikleri Kurulu alacağı karar ile maliklere ek yükümlülük getirmemek kaydıyla ortak alanların bir kısmının veya tamamının işletilmesini Kooperatife devredebilir.

Kooperatif işbu İşletme Hakkı gereğince ortak alanları, maliklerin azami fayda elde edebileceği şartlar çerçevesinde değerlendirmekle yükümlüdür.

Kooperatifin tüm gelirleri Genel Bütçeye ekleneceği gibi, tüm giderleri de genel bütçeden karşılanacaktır.

İşbu yönetim planında belirtilmemiş çalışma alanlarının işletilmesi ve site maliklerine ek yükümlülükler getirmemek şartıyla gelir elde edilebilecek tüm alanlarda faaliyet göstermek üzere Kat Malikleri Kurulunca Kooperatife yetki verilebilir.

40. 17.08.2008 tarihli yönetim planımızda gereken değişiklik ve düzenlemelerin yapılması sonucu, yukarıda beyan edilen, 11sayfa ve 40 madde ile yer alan iş bu yönetim planının metin ve muhtevasının, 23.03.2013 tarihinde düzenlenen Ada Temsilciler Kurulunda okunarak kabul edildiğini, aşağıda kimliği yazılı Ada Temsilciler kurulu üyeleri olarak ikrar ederiz.
 

 

 

Marmara Ereğlisi Emlak Konut Villaları Site Yönetimi Adres: Dereağzı Mahallesi 7004 Sokak No: 12 Marmara Ereğlisi Tekirdağ Türkiye
0282 623 69 72
info@emlakkonutvillalari.com
www.emlakkonutvillalari.com ©
X